허위매물·과장 광고, 어떤 광고가 부당 광고인가요?

부당 광고는 어떻게 나뉘나요?

공인중개사법 제18조의2 제4항은 세 가지를 금지합니다. 고시는 이를 다섯 유형으로 풀고, 시행령 별표2는 유형마다 과태료 기준액을 다르게 둡니다.

유형	예시	과태료 기준액
없는 매물	그 위치에 매물이 없음	500만원
있지만 중개 대상이 될 수 없는 매물	의뢰받지 않은 매물, 이미 계약된 매물, 압류로 처분이 막힌 매물	400만원
있지만 중개할 뜻이 없는 매물	문의하면 다른 매물을 권함	250만원
거짓·과장	의뢰 가격과 다른 가격, 다른 매물 사진	300만원
기만	중요한 사실을 작은 글씨로 숨김	300만원

가중·감경은 기준액의 2분의 1 범위이고 법정 상한은 500만원입니다. 고시에 적힌 예시는 자주 생기는 경우를 든 것이라, 예시에 없어도 위반일 수 있고, 예시에 해당해도 소비자가 오인할 우려가 없으면 위반이 아닐 수 있습니다.

없는 매물이란 어떤 경우인가요?

• 광고한 위치에 매물이 없는 경우. 없는 도로명·지번·동·층수를 적은 광고가 여기 해당합니다.
• 그 위치에 부동산은 있지만 광고의 내용·형태·거래조건과 같은 것이라고 보기 어려운 경우.

있지만 중개 대상이 될 수 없는 매물이란요?

1. 매도인·임대인 등 권리자가 의뢰하지 않았는데 중개사가 마음대로 광고한 경우. 권리자가 공동중개로 광고하는 것을 허용했으면 괜찮습니다.
2. 광고를 올릴 때 이미 계약된 매물인 줄 알면서 광고한 경우.
3. 압류나 처분금지가처분으로 처분이 막혔거나, 법령상 거래할 수 없음이 분명한 매물을 광고한 경우.
4. 계약된 사실을 알면서 광고를 두고, 그 매물을 보고 문의한 손님에게 다른 매물을 권한 경우. 손님이 요청해서 대체 매물을 안내한 것은 제외됩니다.
5. 등록관청 등에서 계약 체결 사실을 통보받고 3일 안에 광고를 내리지 않은 경우.

4번과 5번은 2026년 7월 3일에 새로 생긴 기준입니다. 자세한 것은 "거래가 끝난 매물 광고, 언제까지 내려야 과태료가 없나요?" 글에 있습니다.

중개할 뜻이 없는 매물이란요?

광고한 매물에 대한 중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권하는 등 실제로 중개할 뜻이 없는 매물 광고입니다. 흔히 말하는 미끼 매물입니다. 2026년 7월 개정으로 정의가 이렇게 정리되었고, 옛 예시 조항은 삭제되었습니다.

거짓 광고와 과장 광고는 무엇이 다른가요?

거짓은 사실과 다르게 적는 것입니다.

• 의뢰인이 의뢰한 가격과 다른 가격
• 공부상 면적과 다른 면적
• 그 매물의 것이 아닌 평면도나 사진
• 공부상 지목과 다른 토지 용도 (농지를 택지라고 광고)

과장은 실제보다 부풀리는 것입니다.

• 옵션의 성능을 실제와 다르게 표시
• 관리비 총액이 최근 3개월·1년 평균이나 직전 달 관리비와 크게 다름
• 방향이 실제와 90도 이상 차이
• 역이나 정류장까지 거리를 걷는 거리·시간이 아니라 직선거리로 표시

둘 다 과태료 기준액은 300만원입니다.

기만 광고란요?

중요한 사실을 빠뜨리거나 숨기거나 줄여서 소비자를 속이는 광고입니다.

• 중요한 내용을 지나치게 작은 글씨로 적거나 빠뜨려 알아보기 어렵게 한 경우. 전원주택을 지을 수 있는 토지라면서, 도로와 상하수도가 없어 큰 추가 비용이 든다는 사실을 아주 작은 글씨로만 적는 식입니다.
• 사실을 적기는 했지만 지나치게 줄여서 보통의 주의력으로는 알 수 없게 한 경우. 토지 매매 광고에 "행위제한 있음"이라고만 적고 어떤 제한인지 설명하지 않는 식입니다.

인터넷 광고에만 적용되나요?

아니요. 고시는 신문, 전단지, 잡지, 입간판, 방송, 메일, 인터넷 등 매체와 방식을 가리지 않고 개업공인중개사의 표시·광고에 적용됩니다. 유튜브·블로그·SNS도 마찬가지입니다.

자주 묻는 질문

공동중개 매물을 제가 광고해도 되나요?
권리자가 공동중개로 광고하는 것을 허용했으면 됩니다. 허용 없이 남의 의뢰 매물을 광고하면 "중개 대상이 될 수 없는 매물" 광고입니다.

"역세권 도보 5분"은 어떻게 재나요?
실제 걷는 거리나 걷는 시간으로 적어야 합니다. 지도의 직선거리로 재서 적으면 과장 광고입니다.

임대인이 알려 준 관리비를 그대로 적었는데 실제와 다르면요?
임대인이 준 세부 내역으로 소명이 되면 중개사 책임이 아니라는 것이 감시센터 안내입니다. 의뢰서 같은 증빙을 남겨 두면 됩니다.

과태료는 누가 정하나요?
감시센터가 조사한 위반 의심 건이 분기마다 국토교통부를 거쳐 관할 지자체로 넘어가고, 최종 판단과 부과는 등록관청(시·군·구)이 합니다.

근거

• 「공인중개사법」 제18조의2 제4항·제5항, 제51조 제2항 제1호
• 「공인중개사법 시행령」 제17조의2 제4항, 제38조 제1항 별표2
• 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 국토교통부고시 제2026-345호 (2026. 7. 3. 시행) 제3조부터 제7조
• 부동산광고시장감시센터 부당한 표시·광고 위반 안내, 자주하는질문(관리비 1·2번)

최종 확인 2026년 9월 18일. 법령이나 기관 안내가 바뀌면 이 날짜를 갱신합니다.