개요 부동산 인터넷 광고에서 가장 빈번하게 적발되는 위반이 바로 부당한 표시·광고입니다. 공인중개사법 제18조의2 제4항은 허위매물, 거짓·과장 광고, 기만적 광고를 명확히 금지하고 있으며, 위반 시 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 국토교통부 고시에서 정하는 세부 유형과 기준을 구체적인 예시와 함께 정리합니다. --- ## 1. 부존재·허위 매물 광고 ### 1-1. 매물이 존재하지 않는 경우 (법 제18조의2 제4항 제1호) | 유형 | 설명 | |------|------| | 위치 허위 | 표시·광고한 중개대상물이 해당 위치에 존재하지 않는 경우 (예: 실제 없는 도로명, 지번, 동, 층수를 표기) | | 동일성 불일치 | 해당 위치에 부동산이 존재하나, 내용·형태·거래조건 등이 광고와 동일성을 인정하기 어려운 경우 | ### 1-2. 매물은 있으나 중개 대상이 될 수 없는 경우 (시행령 제17조의2 제4항 제1호) | 유형 | 설명 | |------|------| | 무단 광고 | 매도인·임대인 등 권리자가 중개의뢰하지 않았는데 임의로 광고. 단, 권리자가 공동중개를 통한 광고를 허용한 경우는 가능 | | 계약 체결 후 광고 | 광고 당시 이미 계약이 체결된 매물임을 알면서도 광고 유지 | | 처분 제한 매물 | 압류, 처분금지가처분 등으로 처분이 제한되거나 관계 법령에 따라 거래할 수 없음이 명백한 매물 | ### 1-3. 매물은 있으나 중개할 의사가 없는 경우 (시행령 제17조의2 제4항 제2호) | 유형 | 설명 | |------|------| | 미끼 광고 | 광고한 매물에 대한 중개요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유하는 등 실제 중개 의사가 없는 경우 | | 계약 후 미삭제 | 계약이 체결된 사실을 알면서도 지체 없이 광고를 삭제하지 않는 경우 | --- ## 2. 거짓·과장 광고 ### 2-1. 사실과 다른 거짓 광고 (법 제18조의2 제4항 제2호) | 유형 | 구체적 기준 | |------|------------| | 가격 허위 | 의뢰인이 의뢰한 가격과 다르게 표시·광고 | | 면적 허위 | 공부상 면적과 다르게 표시·광고 | | 사진·평면도 허위 | 해당 매물의 것이 아닌 평면도나 사진을 사용 | | 용도 허위 | 공부상 지목과 다르게 표시·광고 (예: 농지를 택지로 광고) | ### 2-2. 현저한 과장 광고 (법 제18조의2 제4항 제2호) | 유형 | 구체적 기준 | |------|------------| | 옵션 성능 과장 | 제시한 옵션의 성능을 실제와 다르게 표시 | | 관리비 과장 | 표시한 관리비가 최근 3개월·1년 평균금액 또는 직전 월 관리비와 현저하게 차이가 나는 경우 | | 방향 오표시 | 실제 방향과 90도 이상 차이가 나는 경우 | | 거리 과장 | 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보거리가 아닌 직선거리로 표시 | --- ## 3. 기만적 광고 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미치는 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하여 소비자를 속이는 유형입니다. (시행령 제17조의2 제4항 제3호) ### 3-1. 중요 사실 은폐·축소 중요 정보의 전부 또는 일부를 지나치게 작은 글씨로 표기하거나 빠뜨려서, 소비자가 사실대로 인식하기 어렵게 만드는 경우입니다. 예시: 전원주택 건축이 가능한 토지라고 광고하면서, 도로·상하수도 등 기반시설이 없어 주택 건축을 위해 과도한 추가 비용이 발생한다는 점을 아주 작은 글씨로만 표기하는 경우 ### 3-2. 불충분한 설명 중요 사실을 표시는 했으나 지나치게 생략된 설명을 제공하여, 보통의 주의력을 가진 소비자가 사실대로 인식하기 어렵게 만드는 경우입니다. 예시: 토지 매매광고에서 용도지역·용도지구에 따른 행위제한이 있음을 표기했으나, 구체적으로 어떤 행위제한인지 설명 없이 단지 "행위제한 있음"으로만 표시하여 소비자를 오인시키는 경우 --- ## 4. 위반 시 처벌 > 공인중개사법 제51조 제2항 제1호 > 제18조의2 제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시·광고를 한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. --- ## 5. 실무에서 자주 발생하는 실수 실제 현장에서 부당 광고로 적발되는 사례를 정리했습니다. | 순위 | 실수 유형 | 대응 방법 | |------|-----------|-----------| | 1 | 계약 체결 후 광고 미삭제 | 계약 즉시 모든 플랫폼에서 광고 삭제 | | 2 | 다른 매물 사진 사용 | 반드시 해당 매물의 실제 사진만 사용 | | 3 | 의뢰 가격과 다른 가격 표시 | 의뢰인이 제시한 정확한 가격만 기재 | | 4 | 직선거리로 역세권 표시 | 실제 도보거리 또는 도보시간으로 표시 | | 5 | 관리비 축소 표시 | 최근 평균 관리비를 정확히 기재 | 매물 광고를 등록할 때는 위 항목들을 반드시 점검하고, 계약이 완료된 매물은 즉시 삭제하는 습관을 들이는 것이 중요합니다. > 잇프로는 부동산 전문가를 위한 통합 업무 관리 플랫폼입니다. 매물 등록부터 광고 관리까지, 법규를 준수하는 효율적인 중개업무를 지원합니다.
